Een renovatiewoning bezoeken, waar let je op?
januari 2023 - Renovatie
Lijkt verbouwen wel je ding te zijn en ben je op zoek naar een renovatiewoning? Weet dat je dan best een bezoek aan zo’n woning goed voorbereid zodat je geen enkel detail mist. Hoe je dat precies doet, kan je hier lezen!
VOORBEREIDING
Je bent misschien al even op zoek of bent net gestart met je zoektocht, maar een lijst met jouw woonwensen is niet te missen. Heb jij een lange lijst? Dan is de kans groot dat je een groter budget nodig hebt en dat je een lange zoektocht tegemoet gaat. Daarom is het belangrijk dat je je lijst structureert. Denk goed na over wat je écht belangrijk vindt. Stel jezelf de vraag: als ik moet kiezen tussen een huis met een grote tuin of een huis binnen een straal van vijf kilometer van een school, wat is dan belangrijker? Op deze manier kan jij je wooneisen ordenen. Uiteraard zijn er veel nuances te maken, maar het draait erom dat je een globaal beeld krijgt van wat echt belangrijk is en dat je dat ook op papier hebt staan.
Bepaal steeds op voorhand je budget! Weet welk budget je maximum wil spenderen aan de woning (incl. aankoopkosten) en de renovatiekosten. Ga al eens langs bij de bank en maak een overzicht van je eigen middelen. Hoeveel geld heb je zelf beschikbaar en hoeveel wil de bank je lenen, dit is je totaalbudget voor zowel de aankoop als de renovatie.
Je hebt je eisen opgelijst en je budget opgesteld. Nu is het tijd om met een nuchtere blik de markt in jouw regio te verkennen. Zijn je eisen en budget wel in overeenstemming met elkaar? Is wat je vraagt realistisch?
Wil je bijvoorbeeld een woning in het midden van de stad met een grote tuin, 4 slaapkamers, een garage en een grote leefruimte, dan weet je nu al dat je een behoorlijk budget nodig hebt.
Conclusie: Stel op voorhand je budget op en wees realistisch in je eisenpakket. Wat zijn je echte noden?
DOCUMENTEN
Bij de aankoop van een woning, krijg je inzicht tot een aantal documenten. We zetten diegenen op een rij die je zeker kunnen helpen bij het inplannen van de renovatie en het opstellen van het budget.
EPC attest
De verkoper is verplicht om een EPC attest te laten opmaken en jou te bezorgen. Het attest bevat zeer veel informatie die nuttig kan zijn voor je verbouwplannen. Er wordt een overzicht weergegeven van de mogelijke investeringen die een impact hebben op de EPC score van de woning. Het gaat dan bijvoorbeeld over isolatie, buitenschrijnwerk en technieken. Dit kan een eerste hulp zijn bij het maken van je renovatiebudget en het maken van beslissingen over welke werken je eerst wil aanpakken.
Keuringsverslag van de elektrische installatie
Een keuring van de elektrische installatie blijft 25 jaar geldig, dat is best lang en wil ook zeggen dat er na die tijd wel wat vernieuwingen nodig zijn aan de installatie. Zo’n verslag bevat best wel wat technische informatie die je kan afstemmen met een elektricien. Hou er rekening mee dat bij een niet-conform verslag, je 18 maanden de tijd hebt om de installatie conform te maken. Dit is belangrijk om in orde te zijn met je woningverzekering.
Asbestattest
Sinds kort is het verplicht om als verkoper een asbestattest te laten opmaken voor de verkoop. Je krijgt zo inzicht of er al dan niet asbest aanwezig is in de woning, waar deze zich bevindt en in welke vorm. Dat kan een belangrijk gegeven zijn voor de opmaak van je budget aangezien dit in sommige gevallen kan oplopen tot een paar duizenden euro’s.
MARKTANALYSE
Aan immowebsites is er geen gebrek. Ze kunnen een goudmijn zijn van nuttige informatie, maar als je niets doet met deze informatie, ben je vooral heel veel tijd aan het verliezen. Het is belangrijk om goed te vergelijken, maar dat betekent niet eindeloos op immowebsites scrollen. Ik twijfel niet aan de capaciteiten van jouw brein, maar wanneer we naar de supermarkt gaan, maken we toch ook een lijstje om zeker niets te vergeten? Stel je hebt een woning gezien die aan veel van je woningeisen voldoet, maar helaas is de woning al in optie. Je klikt deze woning weg en scrollt teleurgesteld verder. Een maand later kom je een soortgelijke woning tegen, dan is het interessant om te kunnen vergelijken met die woning van een maand geleden. Helaas, deze staat niet meer online… Niets aan te doen? FOUT!
Hou een overzicht bij van alle woningen binnen de regio waarin je zoekt die aan je minimale eisen voldoen. Zo zal je zicht krijgen op deze prijsbepalende factoren en kan je indien nodig je eisenpakket nog wat bijschaven. Welke informatie mag je zeker niet vergeten te noteren?
- De prijs
- De bewoonbare oppervlakte
- De totale oppervlakte
- Aantal slaapkamers
- De woonwensen waaraan de woning voldoet
- De minpunten van de woning
- Foto’s
- EPC score
Dit overzicht zal je helpen om een realistisch beeld te scheppen van de marktprijzen.
Contacteer immokantoren en laat hen weten dat je op zoek bent. Bezorg hen je lijstje met eisen zodat je als eerste op de hoogte wordt gebracht als er een nieuwe woning op de markt komt. In sommige regio’s gaat de verkoop van een woning zo snel, dat je er best als eerste bij bent. Door de kantoren te laten weten wat je zoekt, kan dat wel eens het verschil maken. Ook vrienden, familie en collega’s kan je op de hoogte brengen van je zoektocht, zo ben je snel op de hoogte als iemand in hun naaste omgeving van plan is om zijn woning te verkopen.
Vergeet ook niet dat vastgoedprijzen vooral in stijgende lijn gaan. Een lange zoektocht betekent dan ook dat je een hogere prijs zal betalen voor je te renoveren woning.
Conclusie:
- Maak een lijstje van alle woning uit je regio die voldoen aan je minimale eisen
- Laat immokantoren weten dat je op zoek bent
HET BEZOEK
Heb je een woning gevonden die de moeite waard is voor een bezoek? Twijfel dan niet en ga er naartoe. Door meerdere woningen te bezoeken kan je veel beter vergelijken en zal je ook meer op details gaan letten, wat net belangrijk is. Je hebt ongetwijfeld de foto’s van de woning al grondig bestudeerd. Bestudeer het EPC attest ook al eens grondig voor je de woning bezoekt. Is het EPC attest niet online beschikbaar, vraag het dan zeker op. De verkoper is verplicht om dit beschikbaar te stellen. Na het bestuderen van foto’s en het EPC attest schrijf je alle vragen, die je tijdens het bezoek wil stellen, op.
Neem zeker je tijd als je een woning bezoekt, reken hiervoor minstens een uur. Durf vragen te stellen tijdens je bezoek als er onduidelijkheden zijn. Is er niemand om je vragen te beantwoorden, noteer deze dan meteen en stel ze achteraf aan de verkoper, de notaris of de makelaar.
Je hebt al wat foto’s gezien op de advertentie, maar neem zelf ook voldoende foto’s tijdens je bezoek van elk hoekje in elke kamer. Foto’s zijn vooral goed om details vast te leggen. Je zal er van versteld staan hoeveel je vergeet van je woningbezoek. Daarom is het een goed idee om tijdens je bezoek niet alleen foto’s te nemen, maar ook te filmen. Als je de kamers uitgebreid filmt terwijl je door de woning wandelt, heb je een volledig zicht op de ruimtes en indeling. Een foto kan soms verraderlijk zijn omdat je geen totaalzicht hebt. Als je achteraf nog iets vergeten bent, dan zijn de foto’s en filmpjes er altijd om op terug te vallen.
Tijdens zo’n bezoek mag (lees: moet) je heel kritisch zijn. Een woning is nu eenmaal een grote investering dus zorg dat je niet te snel gaat beslissen. Laat je maar gaan en raak alles aan, kijk achter kasten, klop eens tegen de muren, doe een raam open, ga naar de kelder, loop door de tuin, … neem rustig je tijd om de woning volledig te leren kennen en ga desnoods meerdere keren langs. De makelaar heeft ongetwijfeld veel goeds te vertellen over het huis. Ga ook hier kritisch mee om. Hij verdient geld aan de verkoop van het huis en is dus niet onafhankelijk. Heeft de makelaar al een voorbeeld voor een renovatiebudget opgesteld of gebruikt hij hiervoor een simulator? Wees hier dan voorzichtig mee! Prijzen in de bouwindustrie stijgen soms in sneltempo. De prijzen die zij rekenen voor bepaalde werken kunnen al verouderd zijn. Daarbovenop zijn er meestal extra kosten waar deze simulaties geen rekening mee houden.
Is iemand meenemen een goed idee?
Je kan zodanig verliefd worden op een woning, dat je deze met een roze bril op gaat bezichtigen. Dan zie je enkel de elementen waar je van houdt, maar zie je niet meer of je eigen ideeën effectief haalbaar zijn en waar de valkuilen van de woning zitten. Daarom is het zeker niet slecht om iemand mee te nemen die hier met een neutralere blik naar kijkt.
Heb je zelf weinig kennis van verbouwen, dan is het zeker geen slecht idee om iemand mee te nemen tijdens een bezoek aan een woning. Iemand die onafhankelijk advies kan geven over de staat van de woning en je kan wijzen op zaken die je op het eerste zicht niet opmerkt, is zeker goud waard. Wat nu een kleine investering is, kan er wel voor zorgen dat je achteraf geen onnodig extra budget nodig hebt.
Lijkt de woning wel jouw ding te zijn, maar blijf je met vragen zitten rond de staat van de woning, dan raden we aan om een expert mee te vragen. Zij kunnen oordelen of de woning al dan niet stabiliteitsproblemen heeft.
Neem ons mee op bezoek naar de renovatiewoning die je wenst aan te kopen en stel ons al je vragen tijdens ons 2 uur durende bezoek!
Boek hier nu meteen je bezoek en laat je begeleiden bij de aankoop van je renovatiewoning!
Conclusie:
- Neem je tijd tijdens het bezoek en leer de woning goed kennen
- Hou je camera klaar en neem zoveel foto’s als je kan
- Bereid al een aantal vragen voor. Durf ze vervolgens ook te stellen!
- Vergeet niet te filmen
- Bring a friend! (of Bouwen Binnen Budget)
STAAT VAN DE WONING
Tijdens het bezoek zal je veel duidelijk worden, maar waar moet je nu op letten?
Een woning valt of staat met zijn structuur. De structuur is de basis van een woning en is bij een renovatie één van de belangrijkste factoren. Want bedenk je dat je moet starten met een slechte basis, dan ga je meer richting nieuwbouw of sloop- en heropbouw en laat het net dat zijn wat je wil vermijden. Onder structuur vallen de fundering, de muren en het dak. Ga na of er een fundering is op basis van plannen, kijk of er vocht aanwezig is in de woning (ook achter kasten kijken en zeker in de kelder als die er is), is de dakstructuur en dakbedekking nog in orde, met welk materiaal zijn de tussenverdiepen gemaakt en zijn deze nog in goede staat. Vergeet ook niet naar de indeling te kijken, is deze goed zoals ze is of helemaal niet? Een indeling veranderen brengt structurele werken met zich mee en dus ook extra kosten, zoals een stabiliteitsingenieur en/of architect.
Een tweede belangrijke factor zijn de technieken. Een woning bevat een heel aantal verschillende technieken, zoals elektriciteit, water, verwarming en ventilatie. Zijn deze installaties verouderd en aan vervanging toe, dan nemen ze een hele hap uit het budget. Echter is het aangeraden om deze wel te vervangen indien nodig, dat doe je best in het begin. Je wil namelijk niet een nieuwe keuken plaatsen om 5 jaar later tot de conclusie te komen dat de waterleidingen en afvoeren vernieuwd moeten worden.
Zoals hierboven verduidelijkt, is het van belang om eerst de structuur en technieken in orde te brengen. Na dat dit gebeurd is, kan er terug opgebouwd worden.
Buitenschrijnwerk kan best vervangen worden indien het om enkel glas gaat of de profielen in slechte staat zijn (bijv. hout dat rot is). Indien er dubbel glas aanwezig is, moeten we kijken naar de ouderdom van het glas en de profielen. Deze kan je terugvinden op het EPC attest.
Wil je graag in de woning blijven wonen tijdens de verbouwing, dan is dat ook een factor om rekening mee te houden. Ga na of dit wel mogelijk is, afhankelijk van de uit te voeren werken. Kan je er niet blijven wonen, denk dan alvast na over een mogelijke tijdelijke oplossing om deze periode te overbruggen.
De stijl van de woning lijkt op het eerste zicht misschien niet van belang, maar een stijl die bij je past zal je zeker wat geld besparen. Je kan de authenticiteit van de woning bewaren door bestaande materialen te gebruiken of te hergebruiken. Hierdoor moet je minder vernieuwen en blijft de charme van de woning behouden.
Conclusie: De structuur en de technieken zijn de basis van je woning, geef ze dan ook alle aandacht en bespaar hier zeker niet op.
LIGGING EN OMGEVING
Deze elementen zijn een onderdeel van jouw woonwensen. Zoals we eerder al hebben verteld is het belangrijk om op te lijsten wat je belangrijk vindt. Stel jezelf hierbij steeds de vraag: Als ik echt moest kiezen tussen ... of ..., welke zou ik dan kiezen? Zo kan jouw lijst met eisen rangschikken van meest belangrijk naar minst belangrijk.
Ben je zeer geïnteresseerd in een woning? Dan kan je de buurt al eens gaan verkennen met de fiets. Ga eens langs op verschillende tijdstippen als je een goed beeld wil krijgen van het verkeer in de buurt.
Is mobiliteit voor jou belangrijk? Dan kan je steeds de mobiscore controleren.
Overstromingsgebied Het is aangeraden om na te gaan of de woning niet in overstromingsgevoelig gebied ligt. Klik hier om de Vlaamse overstromingskaart te bekijken. Gevolgen hiervan zijn niet enkel het risico op wateroverlast, maar ook een hogere premie voor je woningverzekering. De verkoper is verplicht om jou te informeren indien de woning in overstromingsgevoelig gebied ligt.
Tip: Beter een goede buur dan een verre vriend. Goede buren zijn onbetaalbaar! Maak al eens kennis met de buurtbewoners alvorens je een bod doet. Vraag hen of er soms activiteiten worden georganiseerd in of door de buurt. Misschien houden ze wel een jaarlijks buurtfeest? Dit geeft je een beter beeld over het leven in de buurt.
RENOVATIEPLICHT
Sinds 2023 is er renovatieplicht voor woningen met een EPC label E of F. Wat betekent dit nu precies?
Bij de verkoop van een woning is de verkoper verplicht om een EPC attest te bezorgen van de woning. De woning krijgt een energiescore tussen A en F, waarbij A zeer goed is en F zeer slecht.
Koop je een woning met label E of F, dan krijg je 5 jaar de tijd om je EPC label te verbeteren tot minstens label D. In principe geldt de regel bij een overdracht van eigendom. Dat wil zeggen dat ook een schenking bijvoorbeeld onder deze regel valt. Alle voorwaarden kan je nalezen via deze link.
Let ook zeker op indien je een woning aankoopt waar al een renovatieverplichting op van toepassing is, want de looptijd van 5 jaar blijft doorlopen, ook bij een wederverkoop. Het kan dus zijn dat je een woning aankoopt waarvan de termijn om te renoveren minder dan 5 jaar bedraagt.
KORT SAMENGEVAT
Na je voorbereiding en het verkennen van de markt, blijft het belangrijk om een nuchtere blik te houden bij de zoektocht naar een te renoveren pand. Wees realistisch in je eisenpakket en stel op voorhand een budget op. Denk na over welke documenten je nodig hebt en waarom. Zorg ervoor dat je op de hoogte bent van de aanwezige technieken, het EPC attest en het asbestattest. Vergeet ook niet dat vastgoedprijzen stijgen, dus bij een lange(re) zoektocht betaal je misschien meer voor de woning.
Een woning kopen doe je niet elke dag, neem dus geen overhaaste beslissingen. Zorg dat je budget bekend is aan het begin van je zoektocht en wees realistisch. Een renovatiewoning kan zeer veel potentieel bieden, maar betaal je al teveel voor de aankoopprijs, dan is de kans groot dat je onvoldoende budget overhoudt voor de renovatie.
Ben jij net zoals ons ook nieuwsgierig naar de transformaties in programma’s zoals blind gekocht? Dat is geen probleem, maar gebruik dit niet als een referentie; het is entertainment, geen realiteit! Je weet vaak niet wat structureel is aangepakt (herinner je het voorbeeld met de waterleidingen hierboven). Daarbovenop maken ze gebruik van product placement, hierbij krijgen zij kortingen van merken of winkels om hun product/logo zichtbaar te maken tijdens het programma.
Heb je hulp nodig bij het zoeken naar je droomwoning? Wij helpen graag!
Met onze kennis en ervaring begeleiden we je doorheen je zoektocht naar een te renoveren pand en heb je meteen zicht op het renovatiebudget. We kunnen je hierbij helpen door het opstellen van een gedetailleerd renovatieplan en een uitgebreide analyse van de kostenraming. Ook kunnen we je adviseren bij het overwegen van alternatieve oplossingen om zo het meest optimale resultaat te bereiken. Daarnaast kunnen we je ondersteunen bij het beheren van je budget, waardoor je steeds op de hoogte bent van je financiële situatie.
Dankzij onze jarenlange ervaring en kennis, staan we je bij in elke fase van de renovatie. We kunnen je adviseren, ondersteunen bij het opstellen van een renovatieplan en zorgen ervoor dat je een helder overzicht van je budget krijgt. Daarnaast kunnen we je ook adviseren bij het maken van bewuste keuzes voor alternatieve oplossingen en het beheren van je budget, om zo een resultaat te behalen dat aan al je verwachtingen voldoet.
Vermijd een miskoop en maak gebruik van ons professioneel en onafhankelijk advies bij de aankoop van je renovatiewoning met CheckMyHouse.
Proud member of
